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海南这个后浪，中国香港这个前浪，站到了同一个擂台上。
为什么不是经济中心上海？为什么不是离中国香港近的深圳？为什么不是没落多年的天津？为什么不是大连、厦门、珠海……
偏偏，是那个实力弱小的海南？
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很多人一说到特区，就想起深圳。但其实，海南也是特区，而且是所有特区里地理面积的。
1988年4月，海南全岛被划为经济特区。
海南从一开始，就是冲着建设自由港去的。但是三十年下来，海南只积累了丰富的失败经验。长江商学院教授刘劲这样委婉地表示：
海南省可能是中国以来被国家授予多名头但发展效益少的地方。
海南刚开放时，处境很尴尬。想做制造业，中国香港的加已经交给了深圳，海南吃不上肉；做航运贸易呢，地理位置又不占优势；至于更的金融业，就更不可能了。
中国香港还有什么能让海南学？只剩下房地产了。
短短一年中，海口市的经济增长达到了83%，但代价是房价狂飙猛进。土地**价格翻了近十倍；商品房价格，五年内一路从1000多元每平狂飙到了5000多每平——一平米相当于普通职工的五十倍月薪，即便是今天的北上广深夜望尘莫及。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”海南房地产的时候，两万多家房地产公司打得头破血流。这里平均每三百人就有一家房地产公司，比公共厕所还多。
后来中国的房地产公司万科，就是在海南掘到的桶金子。冯仑、潘石屹那六个年轻人，平均年龄才24岁，创业资本只有三万块，但是他们倒手买卖了农田里的几栋小别墅，利润不下百万。
和们交情不浅的冯小刚，在自己电影里忠实记录下了一笔：陈灿在海南炒房地产发了大财，忙得连老婆都见不到一面；而身患疾的战斗英雄刘峰在海南蹬三轮送书，一个月只能挣三百块钱，被联防扣下的三轮车相当于他三个月的收入。
图：电影《芳华》
如果任由他们这么搞下去，房产泡沫只会越来越大。
1993年6月，出手整治海南乱象。一看吓一跳，烂尾项目**过了1600万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，国有行积累了300亿的账。
拨款5亿拯救烂尾楼，但是海南消化这场房灾，用了将近二十年。
房产不行，还是搞旅游吧。
2008年，海南正式提出建立国际旅游岛。但是实践中又暴露出来一个问题：因为气候炎热，海南一年中有三分的时间不适宜居住，酒店入住率只有60%。相比全年可度夏威夷，海南的旅游项目投资更困难。
但这并不妨碍有些人利用海南炒房。
2007年，雅居乐地产在海南拿到了226元每平米的廉价土地，四年后的房地产清水湾售价却**过了2万元每平。清水湾开盘至今十年，卖了近千亿，成了雅居乐的摇钱树。
雅居乐的一位售楼，一年卖出了13亿，提成两百万。而根据《每日经济新闻》报道，“依靠卖房提成和加入炒楼花，海南年入几百万元的售楼并不在少数。”。
资本在海南跑马圈地，这只是冰山一角。
和海航、中信、鲁能等等大地产商比起来，雅居乐只是囤地数量连**都排不进的玩家。2013年，克而瑞公布的报告显示，海南的房产供应量已经**过了一亿平方米，要十年才能消化得完。
房地产给海南带来的问题，是致命的。
海南成了房价比肩北上广深的存在，旅游成本也水涨船高。“去东南亚，有钱人才去海南”已经成了海南的硬伤。年轻人但凡在互联网攻略比比价，就会把海南从度名单中划掉。
现在海南，遍地是“老年旅游团”“东北看房团”。“国际旅游岛”的目标，吸引不了国际游客，吸引不了年轻游客，在资本的裹挟下越来越远。

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2020年，海南迎来了*三次政策红利——自贸港。
这一次，和之前完全不一样。
今年3月，还在自贸港政策还没有正式宣布前，海南突然取消了楼花制度，一系列重拳猛打房价。
楼花发源于中国香港，海南先试水，内地才随后引进。海南当年个炒楼花，现在个放弃楼花，让人看得一头雾水。
注意，这个时间点非常诡异。刚刚有好转，各地试探，想要房地产市场，让本地经济尽快复苏，唯海南坚决放弃了炒房——可是海南的支柱就是房地产，不炒房拿什么搞经济呢？
只有一个解释：自贸港。
果不其然，6月1号，自贸港建设方案官宣了。
我先帮大家解读一下，海南自贸港到底是一个X的存在。
，整个海南岛划为立的关区，进口完全不征收任何关。也就是说，任何国家都可以把他们牛逼或廉价的产品倾销到海南，比如十多块钱一斤的阿根廷牛肉，比如二三十万的外国豪车，比如海外购的化妆品。这些东西在内地被征收保护性关，防止冲击中国市场，但是现在在海南，关变成了零。
零关对消费者来说，意味着消费天堂。你可以随便吃随便玩，而且可以带十万币以内的免商品回内地。
从关层面来看，海南和其他省份已经不像一个国家了。这种开放力度，找遍全世界也只有中国香港新加坡等寥寥几个城市可以相比，但是海南面积是中国香港30倍，是新加坡48倍。如果说中国香港是国际资本的游戏厅，那海南简直是一个乐园了。
*二，海南向内地运商品，算作出口要征，但只要在海南加工增值了30%，就免征关。
这一点主要是为了鼓励海南的本土制造业。海南一直被房地产，就是因为正经的制造业一直做不起来。这条政策就是国家向海南让利，比如一桶原件100元的，运到海南炼成130元以上的汽油柴油，就能免去海南到内地的收。
各种加老板一看，海南制造能够省不少钱啊，他们就开始考虑搬厂到海南生产。国家虽然少收了，但是130元里有30元留在了海南，海南人工作也有了，整个经济就走上了良性循环。
其他的利好消息还有很多，比如对鼓励类产业，按15%征收企业所得，对人才，个负**过15%的部分予以免征；比如在海南经营企业基本取消限制，只要不分裂国家和意识形态，不搞黄毒，什么说；比如在海南金融开放，发展结算中心……
总的来说，把海南的名字盖住，你会以为这里是中国香港。
海南的重要性相当高，和“”、京津冀一体化、粤港澳大湾区等并列为国家区域经济方面的重大国家。
正是因为自贸港这事关系太重要，海南才会在率先取消全国历史悠久的楼花制度。自贸港建设方案里提了很多产业，但唯对房地产只提了一句，轻描淡写“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”
房地产困住了海南过去三十年，是时候和它说再见了。
等待着海南的，将是一个全新的任务：成为一个的自贸港。

肯定，有的获得全国通报表扬，有的被相关部门在全国复制推广，在对接国际经贸规则、打破体制机制束缚、建立开放型经济体制、打造对外开放新高地等方面发挥了重要作用，树立了海南全面深化的新新形象。
附：
届“海南省改革和制度创新奖”表彰项目名单
一、一等奖项目名单（3个）
1.开展省域“多规合一”改革试点
自贸港2025年前重点任务包括：实行部分进口商品零关政策。从本方案发布之日起，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得。对在海南自由贸易港工作的人才和紧缺人才，其个人所得实际负**过15%的部分，予以免征。放宽离岛免购物额度至每年每人10万元，扩大免商品种类。
未来，海南的定位是全面深化试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大**区。重点发展种业、、教育、、电信、互联网、文化、维修、金融、航运等产业。随着海口江东新区的成立，对比中国香港、新加坡等国际自贸港的特点，在从事离岸贸易和离岸金融方面将有重大突破。作为试验点。未来一些*的政策，将会在海南率先实施。
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